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亚运会延期, 打击了多少准备“出逃”的杭州二手房房东?

发布日期:2022-05-11 20:20    点击次数:155

01、前言

很多炒房客都喜欢说那些希望房价不要大涨的人,都是一套房都没有的人,用来抹黑那些希望房价不要大涨的人。

实际上,很多有房的人,也都希望房价不要大涨的。

因为房价一涨,除非你以后不买房了,否则只要房价上涨,你置换的难度,就会大幅度增加。

不管你是选择卖掉自己的老房子,还选择直接买第二套房,房价一涨,你的换房难度都会增加的。

房价大涨,受益者只有那些多套房的持有者以及炒房客,有一两套房子的人,在房价大涨里面,根本享受不到什么好处。

你觉得房价大涨了,换到别的城市去更容易了,实际上想想你要换的城市,多半比你这个城市还要好,这个城市房价都大涨了,人家比这个城市好的城市,人家房价不大涨吗?

甚至于有人说,国内四大一线城市,未来十年房价翻一倍,在我看来不太现实。

大家可以翻看四大一线城市在2035年规划的预期目标,GDP才只能翻一倍,有的连一倍都翻不了。

深圳发布的2035年远景规划,任务目标是2035年的时候,GDP比2020年翻一倍。

如果按照房产专家的观点,那么深圳房价2020年开始,到2030年就要翻一倍?那么2030年到2035年,又要翻几倍呢?

很多人觉得房价每年上涨7%,就能实现房价十年翻一倍,这很轻松。

实际上,这非常难的。除非遇到一些大的经济意外,什么恶性通胀之类的,不然房价会从2020年之后的年均5%涨幅,变成年均3%左右的涨幅。

深圳的总量GDP十五年才翻一倍,房价在房地产税的压制之下,年均涨幅会控制在3%到4%左右,以2020年深圳房价为基准,十五年都不一定能翻到一倍。

深圳是年轻的一线城市,连深圳都这样,其他一线城市房价十年翻一倍,可能吗?

事实上,小龙虾认为,未来楼市里面大的利空是人口负增长。

以前对楼市乐观的人,他们的支撑点,是认为国内的人口负增长,会出现在2035年的时候,而现实是在高房价的逼迫下,人口负增长提前了十几年出现。

很多人还不理解人口负增长意味着什么,我们国内这些年经济快速发展,靠的是什么?是我们的劳动力多,大家靠着劳动力,成为了世界工厂,给全球输送大量的产品,换来了国内的经济。

现在呢,人口要负增长了。这意味着国内的需求,每年都会减少,先遭殃的就是那些和新生儿相关的产业;

等到五年以后,那些少儿用品、艺术培训班等都会受到冲击,再等十五年以后,劳动力就会显著的出现减少。

大家应该都知道流传一句话,女人、小孩的钱比较容易赚。

小孩和女人撑起了消费的半边天,小孩越来越少了,你觉得消费还能怎么样?

人口负增长了,每年新增住房面积还在15亿以上,我们的人均住房面积会快速的被动式的增加。

02、亚运会延期,打击了多少准备“出逃”的杭州二手房房东?

杭州的亚运会再一个延期,对于杭州楼市的打击还是很大的。

大家看4月份杭州楼市的新房、二手房网签量,可以明显地看到杭州的新房和二手房的网签量并不高,新房网签量卖的高的时候也才只有400多套,这和之前热的时候相比,差距太大了。

比杭州新房市场还要冷的,是杭州的二手房市场,可以看到杭州的二手房网签量单日连200套都不到,大部分时间都是100套左右,这个成交量对于一个拥有1000多万人口,以及17万套以上库存的城市来说,太少了。

大中介那待售二手房就超过了8万套,杭州的官方二手房平台那,二手房已经超过了17万套了。

杭州楼市这些年新房供应量排名全国前四,这些房子马上都要交房了,这意味着杭州楼市即将多出来一大批次新房。

再加上亚运会延期,更是给已经就冷了的杭州楼市,雪上加霜。之前很多房东都指望亚运会开始的时候,高价把二手房给卖出去,但是现在却没戏了,直接砸到手上了。

昨天亚运会官宣延期后,这条评论是不少视频中点赞较高且最多的留言。

虽然是“喉咙不用起茧”的玩笑话,但延期给抗疫留足了时间,也给楼市留足了空间。

这其实也是杭州楼市大多数参与者的心态,近期跑盘中,其实大家都是希望延期的。

事实上,大家都清楚,“只有瓜还没落地,瓜就还能保熟”。

杭州楼市持续高潮5年,亚运会对楼市的拉涨本身就有泡沫,而且兑现度和影响力明显被放大。

从这次网络上,不少人是因为延期了才知道有杭州亚运会就可以看出来。在小龙虾看来,亚运会延期,但除了三村业主和亚运筹备组,全是赢家。

购房者也不用过分纠结,该来的还是会来,该踩踏的还是会踩踏,不要只盯着红盘,不如在市场摇摆的空窗期捡漏,无论是新房还是二手房。

4月不到4000套的总成交量,还要去掉非住宅约4000套,剩下的住宅成交量也就3500来套。

就算只按照7.5万套的有效住宅库存计算,杭州二手房去化周期也高达22个月,要2年才能消化完。

22个月能卖完,还有2个前提,一是保证住宅每个月至少3500套的去化,二是有效挂牌不再新增。

后者,几乎是不可能出现的。毕竟今年杭州要交付的新房就有12.6万套。当初有大量投资客参与摇号打新,交付以后都等着出货套现。

哪怕只有10%流入二手房市场,一下子就又是1万多套房源入市。

说到底,杭州楼市现在最缺的还是信心。当行情向上时,二手房库存多少,根本不是问题。

去年上半年,杭州二手房月成交过万的时候,大家很在乎库存吗?反之,一旦预期改变,任何因素都可能成为买家观望不出手的理由。

至于,延期到何时举行?

我觉得不是简单的动态清零问题,而且取决于杭州何时有能力既能防疫又能开放的办亚运会。

这本身就是最核心、最根本的分歧点,就像“群体性免疫”之争。这种不确定的“择期宣布”的影响,比简单的调控松绑更远。

待疫情散去,欢迎大家相聚杭州,但愿楼市泡沫也能散去一点。

要知道,国内的贫富差距越来越大了,这点在房子上,表现的特别明显。

很多人说上海是一个外地人很多的城市,上海2500万人里面,有房子的只有1000多万,一半的人都是租房住的。

上海,算是一线城市的典型代表了。

武汉的一个机构调研的数据,武汉目前租房住的人比例是51%多,拥有一套房的人占比是37.93%,两套以上房子的拥有者占比是10.34%。

武汉,算是二线城市的代表了。

帮大家算一下,上海人居住房面积是37平,一个三口之家,户均住房面积是111平,然后上海有一半的人都没有房子,也就意味着上海有房的人里面,户均2套房以上。

武汉这个就更明显了,武汉的人均居住面积约在40平左右,一个三口之家,就是120平,在对应上这个调查报告,一半的人没有房子,37%的人有一套房,那么剩下来的10%的人,拥有了武汉超过50%以上的房子,也就是传说中的这年头谁家没个三五套房子。

总结来说,房价越涨,财富越集中。

03、房地产业减杠杆

房地产泡沫是个连环套,已将地产债、地方债、居民债与银行等金融机构的风险牢牢捆绑在了一起,形成了系统性高风险。

因此,房地产业减杠杆是一个非常痛苦的过程,会不时地刺激系统性安全问题。

这种情况下,美国的三大评级机构又趁火打劫,不断利用地产债等问题给我国的宏调制造麻烦,为了维护经济稳定,国内对房地产行业的宏观调控适度松绑,于是有人又在鼓吹房价上涨问题。

“房住不炒”这是底线,这个底线破了,我国房地产泡沫就要破,经济就要硬着陆。

因此,房价未来即便再次上涨,平均来看基本上就是一个固收水平,这是我过去两年就已经做过的判断。

更何况,全球当前正面临着历史性的资产高泡沫,这个泡沫是必破的,覆巢之下安有完卵?

一旦全球性金融危机再来,国内的房价也会有一个回落过程,因此房地产投资应谨慎,原则上讲当前是房地产的套现周期。

国内房价长期的单边上涨原本就是一个很荒诞的过程,不仅不符合商品市场的基本规律,还倒逼多数居民为此被动买单,令国内深陷两极化与债务高速循环之中,还导致内需不畅与经济减速。

事实上,这就是一个资本杠杆化掏空多数人财富的过程,这种情况下房价还要涨到哪里去呢?持现待全球新金融危机爆发之后,再择机投资房地产,应是相对理性的选择。

然而,房地产行业上已经爬满各种食利者。

尽管这些人心里也知道,房地产不可能和过去一样了,房价也不可能大涨了,房地产的整体规模会越来越小,但是他们还要为了自己的利益,呼吁赶紧再救一救楼市吧。

其实救和不救,意义真不大了。

就算这波把楼市给救起来了,那些食利者会真的在高点时卖房套现走人吗?他们不会的,他们还会期望有下一次救楼市。

就像大部分人都无法高点套现一样,共同欲望把这个泡沫越推越大,直到自由落体。

国内今年开始,人口就要负增长了,国内的人均住房面积是40多平,说是和国外的人均住房面积差距很大,但他们还有两点藏着没说,一是国内人口负增长了,二是国内每年依旧有大量的新房出现。

举个很简单的例子,今年新房卖的再垃圾,14亿平方米是有的,而国内人口新增是负的,那么我们的人均住房面积,会快速的增加。

发展到头了,就是到头了,救不救,结果都一样的。

现在楼市里面有一个共识,那就是房价不会普涨了,哪怕是一线城市的房子,也不可能普涨了。

这一点,目前稍微有点节操的房产专家们的共识。

当这个共识形成以后,就意味着买房不是随便买了,普通人如果贷款买到那种房价不涨,甚至房价下跌的房子,那么后果就会很惨烈。

举个很简单例子,在2021年5月份买入北京蜂鸟社区的人,光账面就亏损超过300万,跌幅超过25%以上,在2018年西安房价较高的时候,买入西安那些筒子楼的,到现在跌幅普遍超过20%,个别跌幅在30%以上。

对于普通人来说,买到这种房子,N年的工资都打水漂了。

04、总结

就目前而言,在看来,楼市大萧条的根本原因:人们不敢买房,怕被套牢,人们不愿意买房,无利可图,这是房地产成交冷清的根本原因。

三四线城市的房地产救不起来,因为三四线城市缺乏产业,购房需求有限。

在三四线城市,二手房市场不发达,二手房卖不上好价钱,2016年以后买入新房的人都处于亏损状态,同等条件的二手房比新房便宜很多,买入新房立即亏损首付款。

在这样的情况下,拿地的房企和买新房的人,几乎没有不赔钱的,土地流拍、房地产成交冷清是必然的现象。

截止目前来看,鼓励去接盘的人,主要是两种人:

一种就是像无锡,愿意多生孩子的人,可以多给一个购房名额。

这个的本质是那些连婚都结不起的人,你让他们去买房,他们也买不起房,能买得起房的,只有那种在楼市里面已经有房的人,他们不管是把原来那套房子抵押了,套取抵押贷来买房或者是有存款等等的,那些在楼市里面有2套房的人咬咬牙,还是可以买得起第三套的。

这种就是希望以前在楼市里面赚钱的人,让他们入场接盘。

还有一种就是在大城市里面打工的农村年轻人,现在国内还是有很多80后、90后农村打工人的,他们大都是当年高中都没考上或者高考没有考好等等的因素,导致他们没有赶上那波房价上涨的红利。

他们现在收入,根本不可能在大城市买房,那就给他们一个新市民的身份,鼓励他们在老家去买房,就像在洛阳工作的农村人,在洛阳买不起房,但是他去北京送外卖,那他就能在洛阳买一个普通二手房了。